高富諾領(lǐng)銜 外資大鱷重啟對(duì)華投資

　　摘要：“美國(guó)老鄉(xiāng)”在中國(guó)市場(chǎng)的業(yè)績(jī)刺激著更多美國(guó)房地產(chǎn)資本。就在前不久，美國(guó)老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經(jīng)驗(yàn)、全球管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產(chǎn)基金，其中25%計(jì)劃投向中國(guó)市場(chǎng)。

　　一些走在前面的外資大鱷，最近開始重新啟動(dòng)沉睡一年的對(duì)華投資計(jì)劃，這是我國(guó)樓市值得注意的信號(hào)。

　　異常變化的直接刺激因素即來自今年中國(guó)樓市的再創(chuàng)新高，表現(xiàn)出領(lǐng)先全球的“生命力”。國(guó)際知名房地產(chǎn)開發(fā)商美國(guó)漢斯高級(jí)副總裁郝士博告訴本報(bào)記者，新江灣城項(xiàng)目堅(jiān)定了漢斯在中國(guó)投資的落地開發(fā)模式，接下來除有大連項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)外，還將繼續(xù)關(guān)注北京、上海以外成本相對(duì)較低的城市發(fā)展機(jī)遇，擴(kuò)大投資。作為備注的是，借助樓市行情，漢斯上海項(xiàng)目加州·水郡一期公寓8月開盤不到2周，幾近清盤，大賺一把。

　　“美國(guó)老鄉(xiāng)”在中國(guó)市場(chǎng)的業(yè)績(jī)刺激著更多美國(guó)房地產(chǎn)資本。就在前不久，美國(guó)老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經(jīng)驗(yàn)、全球管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產(chǎn)基金，其中25%計(jì)劃投向中國(guó)市場(chǎng)。

　　外資大鱷紛紛在此時(shí)再次出手，其中很大一部分把中國(guó)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后展開新一輪投資周期的第一站，背后有著怎樣的邏輯？

　　本報(bào)記者近日專訪了英國(guó)最大房地產(chǎn)基金公司高富諾亞太區(qū)首席執(zhí)行官陸智德。這位幾乎已經(jīng)是中國(guó)通的國(guó)際大鱷亞太區(qū)負(fù)責(zé)人透露，高富諾在2008年10月宣布了一只重點(diǎn)針對(duì)中國(guó)的6億美元基金，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及全球的近一年中，一分錢未花，現(xiàn)在，到了重啟投資開始在中國(guó)花錢的時(shí)候了，“第一筆交易將很快會(huì)宣布完成”。

　　作為除大摩之外，近幾年在中國(guó)樓市動(dòng)作最為頻繁的國(guó)際知名資本大鱷，高富諾傳達(dá)的是走在前面的外資對(duì)中國(guó)掀起新一輪投資的信號(hào)。

　　外資大鱷結(jié)束“冬眠”

　　《21世紀(jì)》：您在去年10月宣布高富諾已成立一只6億美元的基金，將投資中國(guó)的購(gòu)物中心等零售物業(yè)并正在尋找上海的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)。但是，到現(xiàn)在整整一年，我們并沒有看到你們?yōu)檫@只基金在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行的任何投資動(dòng)作，是因?yàn)槭裁矗?/p>

　　陸智德：是的，這只基金在2008年9月完成募集，至今尚未完成一項(xiàng)投資。主要原因在于完成募集后至今，美國(guó)爆發(fā)的金融危機(jī)演化成了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界各個(gè)地區(qū)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)不同程度動(dòng)蕩，投資環(huán)境相對(duì)惡劣，出于安全考慮，相應(yīng)推遲了基金的投資計(jì)劃。

　　不過，整個(gè)基金的投資策略并沒有變化。該基金設(shè)計(jì)的投資周期是8年，還有相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間充分運(yùn)作。現(xiàn)在，我們已經(jīng)重新啟動(dòng)了整個(gè)投資進(jìn)程，一些具體的投資項(xiàng)目正處于商談階段，目前還無法進(jìn)行宣布。不過，最快下個(gè)月，相信我們就會(huì)有第一筆交易宣布完成。

　　《21世紀(jì)》：就在上個(gè)月，貴公司選擇將2007年樓市高峰期收購(gòu)的翠湖天地兩幢樓散賣，但在兩年前投下5.4億元購(gòu)入該物業(yè)的時(shí)候，你們?cè)�宣布傾向于長(zhǎng)期持有租賃，這是否意味著你們?cè)谥袊?guó)的投資策略發(fā)生根本性調(diào)整？目前的計(jì)劃如何？

　　陸智德：出售翠湖項(xiàng)目，租賃市場(chǎng)的回報(bào)不如預(yù)期是主要原因，這是正常的投資調(diào)整，不涉及對(duì)華投資的根本策略。短期內(nèi)，我們根據(jù)具體物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、市值等綜合判斷，將不斷評(píng)估包括翠湖等現(xiàn)有的資產(chǎn)，作出相應(yīng)調(diào)整。

　　出售這類住宅物業(yè)，將優(yōu)化資金流，集中資金進(jìn)行新的投資。短期來看，我們將把新投資的關(guān)注點(diǎn)更多放在商業(yè)地產(chǎn)，例如優(yōu)質(zhì)的零售物業(yè)，注重可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的投資項(xiàng)目。

　　但中期而言，我們?cè)谥袊?guó)以及亞洲的投資策略并沒有根本變化，目前在亞洲的投資規(guī)模占整個(gè)高富諾的8%，五年內(nèi)的目標(biāo)是將這一比例增加到20%，而在新增的業(yè)務(wù)中，將有高達(dá)50%來自中國(guó)市場(chǎng)。

　　我們將繼續(xù)增加中國(guó)的投資和業(yè)務(wù)規(guī)模，包括擴(kuò)充團(tuán)隊(duì)。目前重啟的這個(gè)基金投資臨近尾聲時(shí)，計(jì)劃在中國(guó)成立一個(gè)更大規(guī)模的基金。

　　胃口不減方式劇變

　　《21世紀(jì)》：高富諾曾與德國(guó)SEB基金聯(lián)手收購(gòu)上海的住宅項(xiàng)目，高富諾還是香港上市公司泛海集團(tuán)的股東之一，擁有15%股權(quán)，您同時(shí)還是泛海集團(tuán)的董事之一，在具體的投資方式上，高富諾還將有哪些調(diào)整和嘗試？

　　陸智德：住宅始終是我們?cè)谥袊?guó)市場(chǎng)最重視的投資領(lǐng)域。目前正在制定的明年投資計(jì)劃中，將繼續(xù)聚焦住宅領(lǐng)域，重在上海、香港、東京三地展開新的投資計(jì)劃，不斷增加三地的資產(chǎn)規(guī)模。

　　我們不簡(jiǎn)單對(duì)住宅進(jìn)行收購(gòu)?fù)顿Y，將更多涉足開發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)在香港、東京進(jìn)行住宅項(xiàng)目開發(fā)，本周我們與泛海集團(tuán)合作開發(fā)的香港豪宅項(xiàng)目就將推出，上海有機(jī)會(huì)也將涉足項(xiàng)目開發(fā)。

　　在具體的方式上，將以合作開發(fā)為主，習(xí)慣于各持股50%的合作方式，高富諾將參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目參與項(xiàng)目開發(fā)管理直至后期營(yíng)銷。

　　其次，零售物業(yè)的投資將是第二重點(diǎn)，目前已經(jīng)在上海成立了零售物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，考慮在上海以外的城市如北京、深圳以及大連、重慶等城市尋求零售物業(yè)的收購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　《21世紀(jì)》：為何越來越多涉足風(fēng)險(xiǎn)比收購(gòu)更大的項(xiàng)目開發(fā)？高富諾是否考慮和不少國(guó)際投資者一樣，在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)公司尋求上市的過程中，尋找更多股權(quán)投資的機(jī)會(huì)？

　　陸智德：高風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是高收益。在新入一個(gè)市場(chǎng)時(shí)，一般以收購(gòu)成熟物業(yè)為主，當(dāng)積累本土經(jīng)驗(yàn)到一定程度，第二步直接參與開發(fā)，同時(shí)配合一些基金的收購(gòu)?fù)顿Y，將豐富基金的回報(bào)模式，增加投資收益。不過，是在收購(gòu)?fù)顿Y為主前提下，增強(qiáng)開發(fā)能力。

　　投資尋求上市的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，這是一個(gè)很有意思的選擇，我們也在關(guān)注、發(fā)現(xiàn)一些優(yōu)秀的中國(guó)房企，不排除在這些企業(yè)上市過程中進(jìn)行投資。但目前高富諾和大部分外資基金一樣，依然是以項(xiàng)目引導(dǎo)模式為主。投資泛海集團(tuán)股權(quán)的個(gè)案，也是基于此前雙方有著長(zhǎng)期項(xiàng)目層面的良好合作。